韩国首都,越来越贵 – 地球知识局

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韩国首都,越来越贵 | 地球知识局
原标题:韩国首都,越来越贵 | 地球知识局 (⊙_⊙) 每天一篇全球人文与地理 NO.1663-韩国首都越来越贵 作者:中年维特 制图:孙绿 / 校稿:猫斯图 / 编辑:养乐多 最近,中文互联网上韩国房价暴涨50%的旧闻再次被热议,这或许是因为文化相近、境遇相同的中国年轻人隔着屏幕都能感受到切肤之痛。不出意外的是,国内的批判再次集中并止步于财阀。 如今韩国面对新冠加水灾的双重压力,经济受挫、失业暴增,理论上并不是一个吹大泡沫的好时机。但是偏偏此时房价暴涨,成为文在寅政府的又一个严峻挑战,而且显然这个挑战会长期存在。 “SEOUL”都被淹没了 (图片:LegoCamera / Shutterstock)▼ 那么,韩国房价到底有多贵?韩国政府又该如何应对呢? 绝望的年轻人 韩国的国土面积10万平方千米,其中只有2成土地为平原,建设用地更是仅占用5%。而在这片并不广大的国土之上,却生活了5000多万人,这也让韩国成为了全球人口密度最大的国家之一。 虽然在西太平洋诸国里面比 韩国是人口“很少”的一个 但毕竟国土面积只有中国的1%左右 人口密度其实非常大▼ 人多地少的同时,人口更是集中在首尔及其周边地区。 首尔的面积相当于北京五环以内,人口超过1000万,加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市组成的韩国首都圈,集中了2571万人,占韩国总人口的49.8%。面积大于首尔的第二大城市釜山,则仅有360万人。 韩国广域市类似我国的直辖市 最重要的是首尔、仁川、釜山 不过在面积上首尔+仁川+京畿道也还没有北京市大▼ 一城独大的样貌源于韩国独立后过于侧重发展首尔的结果,也就是产业聚集带动人口聚集的结果。 如今,首尔贡献了全国七成的GDP,集中了掌握国家经济命脉的大企业总部。虽然韩国已经废除了户口制度,但是不同城市之间的医疗、教育、养老等服务依旧存在赤裸裸的差距,韩国最好的学校几乎都集中在首尔,考入首尔大学的学生中七成是首尔当地人。首尔几乎成为年轻人离开家乡奋斗的唯一目的地。 首尔之外的学生面临的竞争显然更大 经济和资源上的差异导致年轻人也只能选择大城市 (图片:peacefoo / Shutterstock)▼ 虽然早在朴正熙时代,政府就试图用开辟新区,用分散人口和产业的方式缓解大城市病,然而,在城市化加速的年代,首尔的房价没有因为城市扩张而停止上涨,当年的新区江南区已经成为了首尔房价最高的富人区。 首尔老城其实在江北 江南各区作为新区 在数十年的建设下反而更为现代化▼ 傍晚的江南区高层公寓 (图片:Johnathan21/ shuttersock)▼ 因为产业和人口过于集中,首尔的房产供给量明显不足。一个简单粗暴的办法是增加用地指标,但韩国的土地是私有产权,政府想要开发土地必须从私人手中购买。特别是随着保护产权与尊重人权意识的逐步提高,成本越来越高,拆迁越来越难。 首都就这么大,没法拆就没法建 即使老房子的土地利用率远低于高层公寓楼 (图片:photo_jeongh/ shutterstock)▼ 首尔前市长朴元淳自2011年上任后,出台的相关政策也影响了新房的供给,他的班子共计取消了近400个涉及拆迁与重建的项目,约25万套计划中的公寓落空。从2018年韩国47.7%的住房房龄20年以上,且呈上升趋势的数据看,首尔新房供应的矛盾只会更突出。 朴元淳是韩国历史上第一位任三届的首尔市长 其政绩有目共睹 (图片:Korea.net)▼ 房价上涨当然不是仅仅源于紧俏的刚需,,买涨不买跌的投机行为也是催高房价的重要原因。2008年经济危机危机后,韩国出现了房价下跌的情况,到2013年时经济已经恢复,但是首尔首都区的房价却下跌了一到两成,挤掉的显然是投机带来的需求。 买不起的仍然买不起 (图片:kyunghyun Min / shutterstock)▼ 韩国人热衷投资首尔房产背后,是长期低利率、投资选择少、创业风险大、教育不公平的社会现实,以及“有房的男人什么缺点都可以被原谅”的婚姻市场现状。此外韩国也不算高福利国家,但凡有点能力的老人都会考虑买房养老。 作为东亚婚恋市场的硬通货 房子越涨,也就越重要 年轻人的婚恋,老年人的养老都需要一套房子做基础 (图片:2p2play / Shutterstock)▼ 综合以上因素,韩国的炒房者主流并不是想象中老谋深算的资本家,而是富裕的普通人,他们的投机行为会表现出明显的从众、盲目特点。 作为施政重点的房价管控 今日的高房价主要源于16年至今的上涨。 这一期间,韩国货币政策相对宽松,在上述社会现实的影响下,刺激经济的钱纷纷进入楼市。房价上涨进一步引发跟风的投机行为,从而形成正反馈。首尔公寓的均价从2017年5月的每3.3平方米1731万韩元,上涨到了2020年7月的2678万韩元,增幅高达54.7%。对民生影响尤其严重的是,首尔廉价公寓的涨幅比高级公寓更大。 重建公寓项目 (图片:kyunghyun Min / Shutterstock)▼ 如今,首尔的房价收入比为25.1,位列全球第18位,已经与杭州基本相当,接近香港的一半。 尴尬之处在于,出身普通的年轻人面对高房价,会有强烈的被剥夺感,而他们恰恰是共同民主党的基本盘。所以自上台以来,文在寅政府一直把管控房价视作自己执政的重要任务,但是从事实看,房价的抑制工作并不算成功。 年轻人早晚要认识到买不起房这个现实 (图片:withGod / Shutterstock)▼ 韩国政府其他方面的改革甚至可能反而推高了房价。 2019年末期,为了促进教育公平,现政府宣布在2025年之前废除私立高中、外语高中和国际高中,预计将有79所“精英高中”受到波及。消息一出便引发楼市震荡,本来就与普通人无关的江南区、瑞草区学区房应声大涨。 外来人员的买房需求大多是为了下一代 东亚家长对于教育资源的看重超过了一切 (图片:Bannafarsai_Stock / Shutterstock)▼ 除了国内的需求,外国人在韩国购房的情况越来越普遍。从2017年5月至今,共有7.5万亿韩元的外资流入韩国房地产市场,买走了23000套住房,90%位于首尔都市圈,且呈逐年上升趋势——不出意料,其中半数是被中国人买走的。 这些中国买家既可能是数量庞大的旅韩华侨,也可能是个案里,学习国内先进内卷经验,购买多套住宅改造群租房获利的留学生。 中国买家的购房需求除了自住外 还有很多是为了投资 除了首都圈之外,旅游胜地也是中国买家的心头好 (图片:Sagase48 / Shutterstock)▼ 与房价一起飞涨的还有租金。即使对于首尔出生的年轻人来说,只要在首尔工作,租房也几乎是必须要经历的人生阶阶段。年轻人薪水相对微薄,对于房租价格的敏感程度更高。为此韩国国会通过了《住宅租赁保护法》修正案,根据该修正案,租户可以要求房东延长两年合同期,房东上调房租不得高于5%。 韩国的考试院文化发展到现在 早已不是考生的专属空间 反而住满了漂在首都的年轻人▼ 结果法律出台的后一周,敏感的房东们纷纷行动,首尔的房租整体上调了0.2%。更大的问题则在于,法律可能导致房东改变策略,由低押金、高折扣的年租,改为高押金、无折扣的月租,让年轻人们在首都的起步更加困难。 市面上的房产套数也变少了。八月上旬,首尔的年租房供求指数高达180,即每100套住房对应180个租房需求,平民集中的江北地区这一指数高达188,这是2015年以来首次。初衷是保护年轻租房客的政策,最后却让租房客的生活变得更艰难了。 新的政策与新的需求 韩国政治本就有较为严重的两极化传统,如今共同民主党政府暴露出调控房价不力的问题,自然也难逃政敌的攻击。不论在议会或是媒体,房价与房租都成了热门讨论话题。 但是,不同立场的双方连涨价幅度都没有达成一致。保守立场的经济正义实践市民联合会认为自文在寅上台以来,房价涨幅高达52%,而韩国国土交通部长官则坚持认为涨价幅度仅有11%。 要好好学习天天向上 以后才买得起房 (图片:Chintung Lee / Shutterstock)▼ 当房价压力转化为政治压力,韩国政府在今年七月密集出台政策,提高供给和抑制炒房的两方面都有所涉及,提高供给的政策包括:计划将51万平方米的旧军事设施开发为新的商业中心,并提供20000户住宅;提议放宽对汝矣岛、狎鸥亭、蚕室等地区住宅的重建限制,加大住宅供给量。 其实就是把超级城市再扩大一圈 (图片:KizmoTek / shutterstock)▼ 打击炒房的政策则体现在:多套房持有者进行房产交易时最高转让税率提高至72%;对持有更多房产的家庭多收税,两套房家庭纳税标准为基准税率的20%,三套房家庭纳税标准为基准税率的30%;甚至一度希望将容积率提高一倍至800%;对买房后6个月没有居住的外国人征收20%的购置税。 房地产税可以保护刚需 但对于遏制房价上涨起不了太大作用… (图片:Stock for you / Shutterstock)▼ 在今年7月20日,共同民主党再次提交了推动迁都到世宗的提案,试图从根本解决首尔一城独大的问题。但这显然是一个“百年大计”,远水解不了近渴。更讽刺的是,这个重大利好,让世宗的地产交易量同比暴增404%,长此以往,只怕世宗成为名副其实的新都时已经被炒成了另一个江南区。 2003年,韩国国会就通过了《新行政首都特别法》 房子都建了好几轮了 才有零星的行政机关搬过去 (图片:TONGAN LIM / shutterstock)▼ 在野党一直极力试图证明这些举措并未取得效果。在高度政治对立的氛围之下,舆论场变成了罗生门,韩国政府的调控举措究竟是否成功,还需要等到政策落地后,从长计议。 不过短期内,调控确实造成了市场波动。重点管控地区房价明显低于周边,投机客便纷纷认购新房,造成了75比1 的彩票级中房概率。二手房交易税率最高提升至72%的政策,严重抑制了二手房市场,加之目前新规划土地尚未开发完毕,供给严重萎缩,又进一步导致刚需狠下心来恐慌性购房。 首尔的房价涨势有所缓解,却外溢给了其他城市,让当地居民怨声载道。 例如因迁都计划而房价翻倍的世宗市 (图片:http://cnews.getnews.co.kr/)▼ 到这时,反对派们终于找到了足够的口实,指责共同民主党的政策违背市场原则,被市场反噬。共同民主党好心办了坏事,结果落得支持率下跌的下场。只要首尔还是那座占据全国半数人口与七成GDP的城市,那么劳动人口继续向首尔集中的过程也就不会改变,首尔住宅的供需失衡恐怕也会一直持续下去。 作为回击,“文在寅新政”给出了一个新的计划——到2025年40%的公司将采用居家办公的方式工作。也许,这是一劳永逸解决首尔房价问题的曙光。然而,需要把居者有其屋的希望寄托于如此虚无缥缈的曙光,暴露出的恰恰是如今东亚房价问题的残酷。 参考文献: 1.http://world.kbs.co.kr/service/news_view.htm?lang=c&Seq_Code=68789 2.http://world.kbs.co.kr/service/contents_view.htm?lang=c&menu_cate=issues&board_seq=388997&page=0&board_code= 3.http://chinese.joins.com/news/articleView.html?idxno=98343 4.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200753923&nidx=53924 5.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200854050&nidx=54051 6.http://kostat.go.kr/portal/eng/pressReleases/8/7/index.board?bmode=read&bSeq=&aSeq=378503&pageNo=1&rowNum=10&navCount=10&currPg=&searchInfo=&sTarget=title&sTxt= *本文内容为作者提供,不代表地球知识局立场 封面图片:Marco Bicci / Shutterstock END

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